日本房產出租與出售的稅務全解析 非居住者必讀的跨境投資指南
日本房產出租與出售的稅務全解析
非居住者必讀的跨境投資指南
2025 完整版
近年來，愈來愈多華語投資者佈局日本房產。無論是收租型物件還是增值型資產，稅務始終是最關鍵的一環。
日本對「非居住者」有一套嚴謹的稅務制度，本文將帶您一次掌握從「持有出租」到「獲利出售」的完整稅務全貌。
PART 1. 出租時的稅務問題
面向長期收租型投資者
核心概念
日本來源所得
只要日本境內不動產產生租金，即視為「日本來源所得」。若您不在日本定居，即屬於「非居住者」，日本政府會優先對此課稅。
源泉扣繳 20.42%
這是「預扣稅」。租客或管理公司支付租金前，依法必須先扣下 20.42% 上繳國稅廳。
租金扣稅計算範例
租金收入
100,000 日圓
源泉扣繳 (20.42%)
- 20,420 日圓
實際匯入金額
79,580 日圓
注意：這不是最終稅額，透過申報通常可退稅。
要不要報稅？兩條路徑比較
方案 A：不申報
省事但成本高讓 20.42% 成為最終稅款。
- 無法扣除各項費用
- 通常會多繳稅
方案 B：確定申告
強烈建議委託稅理士申報，將費用列為成本。
可列舉費用：
結果：實際稅負往往低於 20.42%，甚至全額退稅。
各國稅務居民申報須知
台灣
海外所得逾 100 萬需申報。
可用日本已繳稅額扣抵。
香港
採地域來源原則。
日本租金一般不課稅。
新加坡
未匯入通常不課稅。
資本利得免稅。
中國大陸
全球所得課稅。
可依中日協定申請抵免。
PART 2. 出售房產時的稅務問題
適合長期持有並預期增值出售的投資者
讓渡所得稅（資本利得稅）
讓渡所得 ＝ 賣出價格 − ( 取得成本 ＋ 出售費用 )
短期讓渡 (持有 < 5年)
稅率約 39%
長期讓渡 (持有 > 5年)
稅率約 20%
建議持有滿 5 年再出售，稅率減半。
哪些費用可以扣除？
取得成本 & 出售費用
- 房屋買價、仲介費
- 印花稅、登記免許稅
- 司法書士費、不動產取得稅
- 測量費、廣告費
裝修費認定
- 可扣除：資本性支出（全面翻新、換廚衛、升級設備）
- 不可扣：一般修補（維修性支出）
賣房後資金匯回流程
日本允許自由匯出資金，但需配合反洗錢規範提供文件。
1
買賣契約書 (證明售價)
2
登記簿謄本 (證明交易完成)
3
納稅證明 (源泉徵收票/申告書)
結語：掌握三個核心原則
日本房產稅務並不複雜，規則透明清晰：
- 1 日本來源所得先課稅：非居住者無論是租金或賣房獲利，日本享有優先課稅權。
- 2 正確申報降稅負：租金利用折舊、賣房利用持有年限(5年)，皆可大幅優化回報。
- 3 資金匯回完全合法：只要保留好交易與完稅證明，匯回本國暢通無阻。
