日本遺產稅與贈與稅全解析 海外持有日本房產者必須了解的兩大課稅制度
日本遺產稅與贈與稅全解析
海外持有日本房產者必須了解的兩大課稅制度
2025 稅務指南
日本是全球少數對遺產（繼承）與贈與（生前轉移）課稅非常嚴格的國家。許多海外投資者常問：「人不在日本，但資產在日本，會被課稅嗎？」、「提前贈與給子女會不會更省稅？」
本篇將為您解析這兩個關鍵議題，打破常見的誤區。
PART 1. 日本遺產稅
關鍵不在國籍，而在「居住地」
三種居住情況的課稅範圍
日本判斷遺產稅的核心邏輯是：只要人與日本有足夠的「居住連結」，日本就有課稅權。
情況 1：被繼承人是「日本居住者」
課稅範圍：全球資產
不論國籍，只要逝者長期住在日本（有生活中心），其日本房產、海外房產、海外存款皆需課稅。
情況 2：繼承人是「日本居住者」
課稅範圍：日本境內資產
例如父親住台灣（非居住者），兒子住日本。父親過世時，日本會對父親留下的日本境內資產課稅。
情況 3：雙方皆為「非居住者」
課稅範圍：僅日本境內資產
這是多數海外買家的情況。只要房子在日本，日本政府就會對該房產價值課稅，但不會觸及您的海外資產。
特別注意：10 年內的「居住軌跡」
若過去 10 年內，被繼承人或繼承人曾在日本居住超過一定期間（原則 5 年），即使現在搬離日本，仍可能被視為「與日本有連結」而觸發更廣泛的課稅權。
PART 2. 提前贈與房產
手續繁雜且稅負極重，務必三思
為什麼不建議輕易做「生前贈與」？
稅率極高
日本贈與稅採累進制，最高稅率達 55%。
年度免稅額僅 11 萬日圓。若贈與 2,000 萬日圓房產，稅金恐達數百萬日圓，往往比遺產稅還重。
手續繁雜
- 1. 贈與契約書：需明確記載無償移轉。
- 2. 贈與登記：需繳納 2% 登記稅 + 印花稅 + 代書費。
- 3. 申報繳稅：受贈者需主動向稅務署申報，否則重罰。
專家建議
除非繼承人長期住在日本需規避未來的全球課稅，否則對一般海外投資者而言，「自然繼承」的稅負通常低於「生前贈與」。
總結：投資者必記的兩條線索
日本持有房產的稅務核心邏輯
-
1
判斷關鍵是「居住地」而非國籍
人住不住在日本、過去住沒住過日本，決定了日本政府能課多少稅。
-
2
提前贈與通常「不划算」
高稅率 (最高55%) + 高成本 (登記費) + 必須申報。若無特殊規劃，不建議貿然贈與。
