清楚易懂地解說公寓登記簿謄本的查看方式！
像公寓這類區分建物，會依其與公寓用地（土地）之間的關係分為「敷地權」與「非敷地權」兩種類型。
那麼，讓我們一起來看看吧。
在調查不動產時，需要從法務局（包含網路申請）取得以下資料：
• 登記簿謄本（登記事項證明書）
• 公圖
• 地積測量圖
• 建物圖面（各樓層平面圖）
•（摘要書）
因此，我取得了登記簿謄本（登記事項證明書）。
在此針對公寓的登記簿謄本（登記事項證明書），整理了取得後應該查看哪些部分，以及其查看方式的清楚說明。
若為土地或獨棟住宅的情況，請參考此處。
什麼是登記簿謄本・登記事項證明書？
所謂不動產登記，是「記錄該不動產是什麼、由哪裡的誰所擁有」以及「記錄在該不動產上，誰進行了什麼行為」。
關於記載這些登記內容（登記事項）的文件，以前在紙本時代稱為「登記簿謄本」，隨著電腦化後改稱為「登記事項證明書」，但內容完全相同。
本文之後將統一使用「登記簿謄本」一詞。
詳細內容已在「登記簿謄本與登記事項證明書有何不同」中說明，請務必參閱。
公寓登記簿謄本的查看方式
公寓登記簿謄本的查看方式與調查重點如下：
• 從書面可以了解的內容：
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該土地（筆）在登記上的所有者姓名與地址
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權利關係
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建物的新建年月日
• 調查的重點：
登記上的所有者未必就是真正的所有者，因此務必將賣方的權利證或登記識別資訊與登記簿謄本相互比對確認。
閱讀登記簿謄本時必須事先了解的知識如下：
登記簿謄本的構成大致分為「表題部」與「權利部」兩種類型。最前面為表題部，接著是權利部。權利部又分為「甲區」與「乙區」，整體共由三個部分構成。
關於登記簿謄本這些基本構成部分的詳細內容，已在「什麼是登記簿謄本？清楚整理登記簿的查看方式」一文中說明，請務必參閱。
以下將以上述知識為前提進行說明。
像公寓這類區分建物，依其與公寓用地（土地）之間的關係，可分為「敷地權」與「非敷地權」兩種類型。
敷地權是指土地與建物作為一體共同登記的權利形態。由於土地與房間（建物）是成套結合的，因此無法只保留公寓房間（建物）而單獨出售土地。
什麼是區分建物
像公寓這樣，一棟建物中有多個獨立區分的房間（專有部分）的建物，即稱為「區分建物」。
各專有部分的所有權稱為「區分所有權」，其所有人稱為「區分所有者」。
區分建物並不限於公寓，也包括辦公大樓、購物中心等各種形式。
像公寓這類區分建物的登記簿表題部與一般獨棟住宅的登記簿表題部並不相同。
獨棟住宅由「土地登記簿」與「建物登記簿」兩份構成，而公寓則僅有一份將敷地一體化納入的「建物登記簿」。
整體部分包括：
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表示整棟建物（整個公寓）的「一棟建物之表示」
-
以及作為其敷地的「作為敷地權目的之土地之表示」
個別部分則包括：
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表示各專有部分（公寓各房間）的「專有部分建物之表示」
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以及對應於該房間的「敷地權之表示」
大致由這兩大部分所構成。
STEP1：表題部的閱讀方式
表題部是用來記錄「關於表示的登記」，也就是顯示不動產本身的物理狀況（這個物件處於什麼狀態）。
前半部分：【一棟建物之表示 × 作為敷地權目的之土地之表示】
② 建物名稱：公寓名稱或大樓名稱。其上方的「所在」欄位則表示敷地的地番。
③ 構造・樓地板面積・原因及其日期・登記日期：記載區分所有建物整棟的構造、樓層數、樓地板面積等資訊。
④ 作為敷地權目的之土地之表示：為區分所有建物敷地的表示，若為已登記敷地權的公寓，會於建物的表題部中顯示。
① 家屋編號：透過此編號可特定建物（專有部分）。由於專有部分本身是獨立的建物，因此每一戶都會有家屋編號。與一般建物不同，家屋編號是從町名開始標記的。
② 建物名稱：一般會記載房號，通常與家屋編號最後的枝番一致。
③ 構造：構造的樓層表示是用來顯示該專有部分本身是幾層建物，因此大多數公寓會標示為「1層建」。若為複層戶（如樓中樓），則會標示為「2層建」。
④ 樓地板面積：公寓專有部分的樓地板面積與獨棟住宅的登記方式不同，是以「內法面積」表示。
⑤ 敷地權的種類：敷地權的種類分為「所有權」「地上權」「租借權」三種。
⑥ 敷地權的比例：表示該專有部分所擁有的敷地權比例（即土地持分）
。
⑦ 所有者：記載此建物表題登記的申請人。一般為公寓的分售業者。專有部分的表題登記通常由建物完工時，由開發業者一次申請完成。
建物的面積表示方式分為「壁芯」與「內法」兩種。
壁芯是以牆壁中心線為基準進行測量的方式，用於獨棟住宅的建物登記簿，以及公寓的銷售平面圖等。
內法是以牆壁內側為基準進行測量的方式，用於區分建物的登記簿上，顯示專有部分的樓地板面積時所使用的方式。
詳細內容已在「壁芯與內法是什麼？（樓地板面積的計算方法）」一文中說明，請務必參閱。
STEP2：權利部的閱讀方式
①【甲區】
甲區會記錄所有者的地址、姓名、登記目的、取得年月日以及取得原因。
① 順位編號：指該筆登記的順位編號。
② 登記目的：記載該筆登記的目的。一般而言，所有權保存登記只能由表題部的所有者申請，因此原則上應由公寓分售業者進行。但公寓有特例，買主也可辦理所有權保存登記。上述範例顯示，因買賣關係，登記第1號所有者的所有權移轉至登記第2號。
③ 受理年月日・受理編號：法務局受理登記申請的日期及受理編號。
④權利人及其他事項：記載所有權移轉的原因（如買賣、繼承、贈與等）及其日期，以及新所有者的地址與姓名。若為共有，會顯示各持分比例。一般情況下，所有權保存登記沒有原因欄，但公寓的情況則會記載為「○年○月○日買賣」。
在登記簿的甲區中，也可能會記載以下類型的登記。
查封登記
指對不動產已執行查封，也就是競賣或公賣程序已正式開始的公告性登記。若要交易這類不動產，必須向登記簿上記載的債權人或聲請人確認，是否願意辦理查封登記的撤銷。
假登記
在手續法上的要件尚未完全具備時，先行進行的一種「臨時登記」，其目的在於為未來的正式本登記預先確保重要的順位。當本登記的要件具備並補填於假登記的空白處後，在假登記之後所登記的權利將被抹消。
②【乙區】
乙區會記錄登記的目的、原因以及權利人等相關事項。
① 登記的順位編號：在債權回收中，抵押權的順位極為重要。
② 登記目的：記載登記的目的。上述內容表示已設定名為「抵押權」的擔保。
③ 受理年月日・受理編號：法務局受理登記申請的日期及其受理編號。
④ 權利人及其他事項：記載抵押權的內容（設定抵押權的原因及其日期等）。上述範例表示：於平成3年2月10日因金錢消費貸借契約而借款，並於同日簽訂抵押權設定契約。
若屬於地役權或地上權的情況
在敷地權的制度下，乙區中的地役權或地上權不會記載在建物謄本中，因此即使是具有敷地權的公寓，也必須取得土地謄本。特別是首次交易該公寓時，更應取得土地謄本並務必確認乙區的相關內容。
若存在其他獨立登記的建物
若另有停車場棟、管理員室、集會室、機械室等建物，除了各戶的專有部分之外，可能還共同持有這些建物的共有持分。由於這些部分理所當然也屬於買賣對象，因此必須一併取得相關的登記簿。
特別是在住宅地圖上顯示有其他附屬建物時需格外注意。此類情況下，固定資產稅繳納書或共同擔保目錄中通常會記載共有持分，因此需要取得這些資料並進行調查。
詳細內容已在「什麼是規約共用部分？清楚整理其概念」一文中說明，請務必參閱。
若為非敷地權的情況
若為非敷地權的情況，其內容與敷地權登記不同，建物謄本中不會記載土地資訊。若敷地包含多筆土地，必須注意不可遺漏任何一筆具有持分的土地登記簿謄本。調查方式如下：
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確認建物登記簿謄本「所在欄」中記載的地番。
但需注意，僅會記載建物實際建在其上的地番，未建物的地番不會出現。 -
由所有者姓名著手，請法務局協助查找其所擁有土地持分所在的地番。
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參考賣方的權利證或固定資產稅繳納書，以協助特定土地的正確地番。
關於非敷地權的詳細內容，已在「什麼是非敷地權？清楚整理其概念」一文中說明，請務必參閱。
