日本塔樓節稅失效？2024 遺產稅評價新規懶人包：買高層公寓前必看
日本塔樓節稅失效？
2024 遺產稅評價新規懶人包：買高層公寓前必看
2024 年起，日本國稅廳針對「分售公寓（分譲マンション）」的遺產稅/贈與稅評價引入新公式，俗稱「塔樓稅改」。這項改革的核心目的是矯正部分高層公寓「市價 vs 評價額」極端乖離的現象。
核心改變： 舊有的「低評價」優勢將被新設的「區分所有補正率」拉回，讓評價額至少接近理論市價的 6 成。這意味著「買塔樓節稅」的神話效果將大幅縮水。
1) 新規改了什麼：一句話「加上補正率」
適用於 2024/1/1 後取得的居住用區分所有財產。
STEP 1
舊方法計算
先按舊制算出「土地持分」與「建物部分」的價額。
STEP 2
乘上補正率
將兩者各自乘上「區分所有補正率」。
RESULT
新評價額
得到最終用於課稅的評價額（通常會比舊制高）。
2) 「補正率」怎麼算？四個影響因子
你不必背公式，但要看懂這四個因子：
- 樓越高、你住越高： 乖離率推高。
- 土地持分越小： 乖離率推高。
- ✨ 屋齡越新： 乖離率推高。
3) 哪些房子受影響？
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會被納入 (典型)：
一般「分售公寓」的一戶（登記為居住用途）。特別是高層、高樓層、持分小的物件。 -
明確排除 (不適用)：
• 非居住用途（商辦、店鋪）
• 一棟持有賃貸マンション（未做區分登記）
• 總樓層 2 層以下的低層住宅
• 二世帶住宅等特定情形
4) 你的物件會中槍嗎？快速檢核
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是「分售公寓一戶」嗎？（是 → 警戒）
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相續/贈與發生在 2024/1/1 之後嗎？（是 → 適用新規）
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是否屬於「高層大樓、高樓層戶、土地持分極小」？（是 → 補正機率高）
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是否非一棟持有、非低層住宅？（是 → 無法排除）
塔樓稅改小測驗
5. 總結與實務建議
塔樓稅改後，繁體中文區買家應重新盤點三件事：
- 不要用舊神話估稅： 節稅效果已大幅縮水，必須用新公式重新試算。
- 債務扣除仍在但變弱： 雖然仍可扣除債務，但因評價額被拉高，槓桿產生的壓縮效果變差。
- 贈與也適用： 2024 年後的贈與同樣適用此新制。
*提醒：相續稅涉及跨境稅務與個別資產狀況，建議諮詢日本稅理士進行精確試算。
