「現況渡し」是什麼？ 一句話：交屋那刻什麼樣，就那樣算數。買房前你必須看懂的潛規則。
日本不動產交易指南
「現況渡し」是什麼？
一句話：交屋那刻什麼樣，就那樣算數。買房前你必須看懂的潛規則。
在日本中古屋買賣裡，你常會看到一句很「冷」的契約語：現況渡し（げんきょうわたし）／現状有姿（げんじょうゆうし）。意思是——賣方以交屋時的現況交付，不承諾把房子或設備修到「可用、全新、無故障」的狀態。
所以你說的情境完全成立：就算馬桶壞了、熱水器半死不活、抽風機只會哼哼叫，賣家也可能「不修」，改由買方接手處理。
注意：這不等於「賣方免責」
它通常會和另一個更關鍵的條款綁在一起談：契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）以及是否有免責特約。
你以為是「買房」，其實是「買一個現場」
把「現況渡し」想成二手車交易：你買的是「當下這台車的狀態」，不是「車商保固三年」的安心感。馬桶壞了只是開胃菜。
白紙黑字
很多交易會用「付帶設備表」、「物件狀況報告書（告知書）」把設備狀態清楚寫出來。避免交屋後變成羅生門。
已知故障
文件中會標註「正常／不正常／不明」。這些文件本質上就是在定義「你買到的是什麼」。
賣方有沒有把已知問題講清楚？
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有些人把「現況渡し」誤讀成「我什麼都不用講」
不行。實務上，即使是現況渡し，對買方的說明／告知仍然非常重要；如果賣方（或仲介）對重大事項「不說、說不清楚、故意隱瞞」，仍可能引發責任問題。 -
「免責特約」才是你要盯死的那一行小字
很多案件會加上「契約不適合責任免責」。但即便有免責特約，若賣方明知故障卻不告知，在多數解說與實務中仍然存在法律風險。
現況渡し生存指南
A. 三份文件要看懂：
- 付帶設備表：馬桶、給湯器、換氣扇等設備是否正常。
- 物件狀況報告書：漏水、白蟻、結露、曾修繕處等房屋狀況。
- 買賣契約書特約：不適合責任的範圍、期間、是否免責。
把「壞馬桶」變成談判籌碼
如果你看到「不正常」的設備，建議在簽約前做這兩件事：
- 估價：更換／修理大概多少錢（至少抓區間）。
- 談條件：要嘛要求修繕、要嘛要求減價、要嘛把故障寫進特約。
C. 有預算就做「事前檢查」：中古屋的恐怖通常在你看不到的地方：給排水、屋頂雨漏、結構裂縫。你省下的不是錢，是腦細胞。
知識小測驗
總結：現況渡し不是壞，它是「風險定價」
這本質上是一種交易設計：
對賣方：避免「修到永遠修不完」的責任延伸。
對買方：用更低或更合理的價格，換取自己掌控修繕品質與預算。
你真正要做的，是拆解成三個可控問題：
1. 已知缺陷有沒有寫清楚？（文件）
2. 契約不適合責任怎麼約？（特約）
3. 你的修繕預算與檢查策略是否匹配？（風險管理）
