租售比（Yield）之謎：為什麼東京租金回報率比台北高？

租售比（Yield）之謎

為什麼東京租金回報率比台北高，房價卻反而更「便宜」？

很多投資人第一次將「租金／房價」放進同一個算式時，都會產生直覺衝突：東京是國際大都市，房價應該更高才對，但算出來的租金回報率（Gross Yield）卻常比台北漂亮，甚至每平方公尺單價還低於台北。

這不是東京「便宜到不合理」，也不是台北「租金太佛心」。核心原因是：兩個市場對「房子」這項資產的定價邏輯完全不同。

1) 數字攤開：東京 vs 台北

根據 Global Property Guide (2025) 等機構數據，我們可以看到明顯的剪刀差：

東京 Tokyo

平均毛租金回報率約 3.59% (2025 Q3)

每平方公尺房價 US$ 5,530

分母相對低，分子有支撐

台北 Taipei

平均毛租金回報率約 2.11% (2025 Q2)

每平方公尺房價 US$ 8,903

房價被拉高，租金跟不上

2) 四大關鍵：解構定價邏輯

關鍵一：租屋大城 vs 買房社會

東京：借家率高達 49.1%，租屋是大量人口的長期選擇，需求穩固，支撐了分子（租金）。

台北：自有率近 8 成，租屋市場相對小，租金很難追上被資產需求推高的房價。

關鍵二：折舊觀念

東京：房子是「耐久財」，建物折舊率約 6%。屋齡一高，價格（分母）自然下降，Yield 容易維持。

台北：房子被視為「越放越香」的資產，折舊被土地增值預期抵消，分母無限上推。

關鍵三：持有成本與空屋

台灣因持有稅負相對低，屋主寧可空置也不願低價出租（空閒住宅率約 18.5%）。這導致市場將房子當作「存放資產的容器」，而非「創造現金流的工具」。

關鍵四：信用與溢價

在高自有率市場，房價往往包含「投機溢價」。即便有信用管制（如 LTV 限制），房價仍主要反映「保值/增值」敘事，租金則脫鉤。

                 投資人該怎麼看？
                別只看毛 Yield：東京的修繕積立金、管理費高；台北的稅費低但投報差。必須計算「淨報酬」。
理解市場屬性：東京偏向「現金流市場」（重視運營）；台北偏向「資產市場」（重視增值）。
比較基準：請務必使用同一口徑（同樣區位、同樣房型）比較，避免被平均數誤導。

            