同樣預算買哪裡最划算？東京、大阪、新加坡、台北「真實坪效」大對決（含實坪計算公式）
同樣預算買哪裡最划算？
東京、大阪、新加坡、台北「真實坪效」大對決（含實坪計算公式）
很多繁體中文區買家在看海外房產時，最直覺的一句話就是：「同樣的錢，到底能買到多大？」本文設定 1 億日圓 為基準，帶你一次搞懂單價口徑、匯率換算與真實面積差異。
核心提醒： 別只看數字。日本看「專有面積」、台灣有「公設比」、新加坡看「PSF」。口徑不同，結論完全不同。
1) 定義規則：面積口徑大不同
日本 (專有面積)
通常指「室內可用面積」（不含陽台）。接近實坪概念。
台灣 (權狀坪數)
成交坪數通常含公設。新大樓公設比約 30%~35%，需自行折算室內面積。
新加坡 (PSF)
以每平方英尺計價。通常為分層產權面積，可能含牆體/空調平台。
香港 (Saleable Area)
實用面積。近年新盤多以此計價，相對接近室內可用。
2) 1 億日圓 (約 2000 萬台幣) 能買多大？
以下數據基於 2025 年公開平均單價概算（不含稅費）：
新加坡 (CCR新房)
約 7.3 坪 (24.0 m²)
Most Expensive
東京港區 (中古)
約 8.3 坪 (27.5 m²)
High Value
香港九龍 (B類)
約 12.1 坪 (40.0 m²)
Avg
台北市 (帳面)
約 19.5 坪 (64.5 m²)
帳面數字
大阪梅田 (北區)
約 24.0 坪 (79.4 m²)
Family Size
新北市 (帳面)
約 34.4 坪 (113.6 m²)
帳面數字
3) 只看「坪效」容易買錯：補上三個視角
- 1. 稅費與外國人成本 新加坡外國人印花稅 (ABSD) 極高，會大幅壓縮實際購買力；稅越重，表面坪效越不可信。
- 2. 接盤流動性 東京港區與新加坡 CCR 雖然面積小，但買盤厚、換手快。坪效大的郊區，景氣反轉時可能賣不掉。
- 3. 戶型效率 同樣 10 坪，有的能做一房一廳，有的只能做大套房。看平面圖與收納，比看數字更重要。
坪效觀念小測驗
4. 總結：直接套用的公式
下次看到海外房產廣告，請照這個順序算一遍：
- 第一步： 把預算換成當地貨幣（含匯率風險）。
- 第二步： 用當地平均單價除回去，算出帳面面積。
- 第三步 (關鍵)： 台灣要扣公設、新加坡要算稅費、日本要看專有面積，得出「真實可用坪數」。
