什麼是宅地建物取引士？
「宅地建物取引士是什麼來著……？」
宅地建物取引士隸屬於具有宅建業資格的不動產公司，肩負著確保不動產交易公平進行的重要角色！
在生活中，「衣・食・住」是不可或缺的三大要素，而不動產作為其中之一的重要性更是不言而喻。
然而，對一般消費者而言，買賣、出租或承租不動產，一輩子可能只會發生幾次，可說是非日常性的行為。因此，消費者不熟悉與不動產交易相關的法律或交易方式，也是理所當然的事。
另一方面，不動產公司則是專業人士。消費者與不動產公司之間，在不動產交易整體的知識與資訊量上，存在明顯的差距（稱為「非對稱性」）。非對稱性意味著，不動產公司可能利用消費者「不知道」的弱勢而做出不當行為。
因此，針對從事不動產買賣、仲介（含買賣與租賃仲介）等業務的不動產公司（稱為宅地建物取引業者，簡稱「宅建業者」），法律制定了《宅地建物取引業法》（簡稱「宅建業法」），並施以各種規範與監督。
這部法律的目的如下：
為從事宅地建物取引業者實施許可制度，並對其事業施加必要的規制，以確保其業務能適正運作、宅地與建物交易得以公平進行，同時促進宅地建物取引業的健全發展，藉此達成保護購買者等的利益，以及促進宅地與建物流通之順暢化。
（《宅地建物取引業法》第1條）
因此，作為宅建業者的不動產公司，被期待能以專業身分充分運用與發揮其在交易方面的知識、經驗與調查能力，並在參與交易時承擔起「避免讓消費者在交易中遭受損害」的社會責任。
而宅地建物取引士（簡稱宅建士）隸屬於宅建業者的不動產公司，在確保不動產交易公平與公正方面，肩負著極其重要的角色。
只有宅地建物取引士才能執行的工作
宅地建物取引士是因 2014（平成26）年《宅建業法》修正，自 2015（平成27）年度起，將原本的「宅地建物取引主任者」更名後所誕生的資格。
制度本身歷史悠久，其前身「宅地建物取引員」的制度最早可追溯至 1957 年（昭和32年）。
在《宅地建物取引業法》中，只有「宅地建物取引士」才能執行的工作共有以下三項：
① 說明重要事項
宅地建物取引業者必須在不動產買賣、交換或租賃的交易中，於契約成立之前，由宅地建物取引士向交易相對方等（即不動產的買方、賣方、承租人、出租人或仲介交易的委託人）說明以下事項，並交付記載這些事項的書面（若第5號需要圖面的場合，則須附上圖面）。
（《宅地建物取引業法》第35條第1項）
② 在重要事項說明書上記名（簽名）
在交付第1項至第3項所述的書面時，宅地建物取引士必須在該書面上記名（簽名）。
（《宅地建物取引業法》第35條第5項）
③ 在締結契約時應交付之書面上記名（簽名）
宅地建物取引業者在製作依前兩項規定應交付的書面時，必須由宅地建物取引士在該書面上記名（簽名）。
（《宅地建物取引業法》第37條第3項）
宅地建物取引士新設的三項規定
隨著名稱變更為「宅地建物取引士」，《宅建業法》中新增了以下三項與宅地建物取引士相關的規定。同時，在法律的解釋與運用指針中也新增了相關項目。
① 宅地建物取引士的業務處理原則
宅地建物取引士在從事宅地建物取引業務時，必須作為宅地或建物交易的專業人士，以保護購買者等的利益、並促進宅地及建物的順暢流通為目的，公平且誠實地執行本法律所規定的事務，同時也必須努力與從事相關業務的其他從業者保持協作。
（《宅地建物取引業法》第15條）
在《業法的解釋與運用指針》（第15條相關）中，關於「公正誠實義務」是這樣記載的。
宅地建物取引士必須作為不動產交易的專業人士，運用其專業知識進行適切的建議及重要事項的説明，為消費者創造能夠安心進行交易的環境。
因此，宅地建物取引士應始終保持公正立場，誠實從事業務，以防止糾紛等問題的發生；同時，由宅地建物取引士為中心，與從事不動產相關業務者，如整修公司、瑕疵保險公司、金融機構等進行協作，以確保宅地及建物的交易能順利進行。
② 禁止宅地建物取引士從事有損信用的行為
宅地建物取引士不得從事任何有損宅地建物取引士之信用或品位的行為。
（《宅地建物取引業法》第15條之2）
在《業法的解釋與運用指針》（第15條之2相關）中，關於「信用失墜行為的禁止」是這樣記載的。
宅地建物取引士具有以專業知識進行重要事項說明等責任，其業務不僅獲得交易相對方的信賴，也受到整個社會的信任。因此，不得從事任何會損害宅地建物取引士信用的行為。
所謂損害宅地建物取引士信用的行為，是指違反宅地建物取引士職責、或對職責的履行造成重大不良影響的行為，亦即違反作為宅地建物取引士之職業倫理的行為。
這類行為不僅限於執行職務時的行為，也包括與職務不一定直接相關的行為，甚至包括私人行為。
③ 宅地建物取引士的知識與能力之維持與提升
宅地建物取引士必須致力於維持並提升其從事宅地或建物交易相關事務所需的知識與能力。
（《宅地建物取引業法》第15條之3）
在《業法的解釋與運用指針》（第15條之3相關）中，關於「知識及能力的維持與提升」是這樣記載的。
宅地建物取引士作為不動產交易的專業人士，必須隨時準確掌握最新的法令等資訊，並配合其變動持續提升必要的實務能力，同時努力更新自身的知識。
與宅地建物取引主任者制度創設之初相比，如今重要事項説明的項目已變得龐大且複雜，從事相關業務所需的知識也日益多樣化。
因此，宅地建物取引士必須充分履行其資格所應承擔的重大職責，這可說是必然的要求。
