什麼是登記簿謄本？整理了表題部、權利部、甲區與乙區的相關內容

你只要一旦與不動產有所接觸，必定會至少聽過一次「登記簿」這個詞。

那麼，登記簿謄本（登記事項證明書）究竟是一份能夠了解哪些內容的文件呢？

在這裡，我將登記簿的閱讀方式以淺顯易懂的方式整理出來。

什麼是登記簿謄本・登記事項證明書

不過，由於現在已不再使用紙本登記簿，原本本身已不存在，
取而代之的是，將磁碟中管理的登記內容（登記事項）列印出來的文件，
這份列印的文件便稱為 登記事項證明書。

也就是說，登記簿謄本（登記事項證明書）是由法務局所發行，用來證明不動產登記記錄內容的文件；
土地是「一筆一登記」，建物則是「一棟一登記」，各自都有獨立的登記。

登記簿的構成大致分為 表題部 與 權利部 兩種類型。

最前面是表題部，接著是權利部。
而權利部又進一步分為 甲區、乙區，也就是整體由 3 個部分 所構成。

並非三個部分一定都會存在。
首先會有 表題部，接著是 甲區，
而 乙區 則是在有需要時才會追加形成的部分。

什麼是表題部

表題部是記錄「表示相關登記」的區域，用來具體呈現不動產的物的狀況（這個物件的實體狀態如何）。
當建物新建時，會首先進行「表示相關的登記」──也就是 表題登記，並以此新建一份登記簿（相當於為這個不動產建立新的資料盒）。

關於表題登記的詳細內容，已在「什麼是表題登記？以淺顯易懂方式整理」一文中說明，歡迎參閱。

不僅是新建物，若因增建、改建、拆除等情況使不動產的物理狀態發生變化，也必須在 1 個月內 申請相關登記。
此類登記 不需要繳納登錄許可稅。

由於表題部的作用在於提供正確且具公共性的不動產資訊，具有高度公益性，因此 不一定需要由所有者申請，登記官也可以依職權主動進行登記。

土地：
會記錄所在地、地番（地號）、地目、地積（面積）、取得原因及其日期等。
若為區分所有建物（公寓），還會追加記錄「作為敷地權標的之土地的表示」，例如敷地權的種類、比例等資訊。

建物：
會記錄所在地、地番、家屋編號、種類、構造、樓板面積、取得原因及其日期等。
若為區分所有建物（公寓），則會以「整棟建物的表示」以及「專有部分建物的表示」的方式記錄，包括建物的名稱等資訊。

「表示相關的登記」不僅具有使物件狀況明確化的作用，
也同時具有 變更登記單位 的功能。

具體來說，可以透過「合筆」將多筆土地合併為一筆，
反之也可以透過「分筆」將一筆土地拆分成多筆。

這些行為會因變更登記單位而使申請人獲得利益，
因此需要繳納 登錄許可稅。

由於分筆、合筆等登記是由申請人自行選擇是否進行的手續，
因此原則上 不會由登記官依職權主動進行登記。

什麼是權利部（甲區・乙區）

權利部是記錄「與權利相關的登記」的區域，用來顯示不動產的 權利關係。

甲區：
會記錄所有者的住址、姓名、登記的目的、取得日期以及取得原因。

乙區：
會記錄登記的目的、原因、權利人等資訊。

在未進行 表題登記 的情況下，是無法辦理屬於「權利相關登記」的 所有權保存登記 的。
透過進行用來明確所有權的 所有權保存登記，
權利部中的 甲區 才會被新設並建立起來。

關於所有權保存登記的詳細內容，已在「以淺顯易懂方式解說所有權保存登記」一文中進行說明，歡迎參閱。

另外，關於 乙區，當需要以不動產作為擔保，或需要讓他人使用該不動產時，為了設定相關權利，才會建立乙區。
若沒有這類必要，則 乙區不會被建立。

如此一來，當甲區或乙區沒有相關登記時，就表示沒有該項記錄本身。
也就是說，若沒有設定抵押權，則沒有乙區；若沒有所有權保存登記，則沒有甲區。
只有乙區而沒有甲區的情況是不存在的。
在甲區或乙區不存在時，會加入以下的文字。

當乙區不存在時：
但是，登記的乙區中沒有記錄的事項。

當甲區與乙區兩者皆不存在時：
但是，登記記錄的甲區及乙區中沒有記錄的事項。

關於登記的種類，已在「以淺顯易懂方式整理不動產登記的種類」一文中進行說明，歡迎閱讀。

在進行不動產調查時，想了解取得登記簿謄本後必須查看哪些部分的人，請參考這裡。

什麼是全部事項證明書・現在事項證明書？

登記事項證明書分為全部事項證明書和現在事項證明書。

全部事項證明書是記載至今為止所有內容的證明文件，其中包含已被塗銷的事項，以及電腦化以後的全部過去紀錄。

另一方面，現在事項證明書是只記載現階段仍具效力之登記事項的證明文件。
若是想知道不動產的現任所有者，無論使用哪一種證明書都能確認；
但過去的所有者、或該不動產曾被用作擔保而借款（抵押權）等內容，
則不會記載在現在事項證明書中。

在證明書的末尾，會附上以下的認證文字與登記官的印章。

全部事項證明書：
這是記載於登記紀錄中的內容。

現在事項證明書：
這是證明登記紀錄中現有具效力事項全部的書面文件。

在以電腦處理登記事務的法務局（登記所），不再使用「登記簿謄本」「登記簿抄本」的稱呼，而統一稱為「登記事項證明書」。
其中，登記簿謄本稱為「全部事項證明書」，登記簿抄本稱為「一部事項證明書」。

關於取得登記簿謄本的方法

土地或建物的登記簿謄本（登記事項證明書），任何人都可以前往法務局或透過網路取得。
取得時必須以印花支付手續費（可在法務局購買印花）。

需要注意的是，申請土地時必須以地番，申請建物時則必須以家屋編號來請求，而地番與家屋編號大多與住居表示（地址）並不一致。
關於地番、家屋編號，可致電該地區主管法務局網站上的「關於地番・家屋編號查詢的洽詢」所列電話號碼進行詢問，即可獲得相關資訊。

詳細內容已在「整理登記簿謄本、公圖、地積測量圖、建物圖面的取得方法」一文中說明，歡迎閱讀。

權利證與登記識別通知

直到不久之前，不動產登記完成時，會作為已完成登記的證明，向登記名義人交付「與權利相關的登記濟證」，也就是所謂的「權利證（權利書）」。
而持有這份權利證（權利書），則被視為能夠證明不動產登記名義人的依據。

但是，隨著 2005（平成17）年 3 月不動產登記法的修正，原本交付權利證（權利書）的制度被逐步廢止，
取而代之的是向登記名義人通知「登記識別資訊」的制度。

這項「登記識別資訊」是由隨機決定的 12 位英數字所組成，被視為判斷該不動產登記名義人本人身份的資料。
也就是說，是否知道這組英數字，就能確認對方是否為該不動產的登記名義人。

今後，在出售不動產時需要「登記識別資訊（也稱為登記識別資訊通知或登記識別通知）」，
因此必須妥善管理「登記識別資訊」，不可讓他人偷看或遺失，應保存在保險箱等安全場所並確實管理。